保利地产(600048)2021年上半年业绩快报点评：营收稳健 业绩微增

　　类别：公司 机构：华创证券有限责任公司 研究员：鲁星泽 日期：2021-07-19

　　事件：

　　7 月16 日晚，保利地产披露上半年业绩快报。报告期内，公司营业总收入同比增22.3%，营业利润同比增长8.7%，利润总额同比增长8.9%，归母净利润同比增长1.7%，扣非归母净利润同比增长5.1%。

　　点评：

　　21H1 营收同比 22%，业绩同比 2%，利润率下降，损益占比有所提升21H1 公司实现营业收入901.1 亿元，同比 22.3%；营业利润188.9 亿元，同比 8.7%；利润总额190.1 亿元，同比 8.9%；归母净利润103.0 亿元，同比 1.7%；扣非归母净利润102.1 亿元，同比 5.1%；每股收益0.86 元，同比 1.4%。对应营业利润率21.0%，同比-2.6pct；利润总额率21.1%，同比-2.6pct；归母净利率11.4%，同比-2.3pct；加权平均净资产收益率5.6%，同比-0.7pct；并且我们估算少数股东损益为39.6 亿元，同比-23.7%，并且估算少数股东权益占比为27.8%，同比 3.8pct，整体有所提升。考虑到：1）公司20 年末预收账款达3,674 亿，同比 11.5%，可覆盖20 年营收151%；2）21 年计划竣工4,000 万方，同比 0.4%，17-20 平均竣工超年初计划111%，并且20 年结算竣工比仅52%，创近15 年来新低，21 年或能持平略增；因而综合助力业绩保持稳增。

　　21H1 销售2,852 亿、同比 27%，拿地963 亿，同比 18%，拿地略趋积极21H1 公司累计实现签约金额2,851.9 亿元，同比 27.0%；累计签约面积1,671.3万平方米，同比 12.0%。累计销售均价17,064 元/平，较20 年均价 15.7%。

　　销售排名继续稳居行业前五。拿地端，21H1 公司共新增建面1,650.6 万平，同比 67.7%；对应地价962.8 亿元，同比 17.5%；平均楼面地价5,833 元/平，较20 年-21.0%，主要源于拿地城市能级有所下沉；拿地/销售金额比33.8%，较20 年-13.0pct；拿地/销售面积比98.8%，较20 年 5.3%；拿地权益占比73.2%，较20 年 3.9pct。截至20 年末，公司待开发面积7,747 万方，可覆盖20 年销售面积2.3 倍，其中重点布局38 个核心城市占比约65%。鉴于公司土储相对充裕、拿地趋于积极，并且布局结构较为优异，预计21 年公司推盘、去化均将保持较好势态，继续推动全年销售稳定增长。

　　投资建议：营收稳健，业绩微增，维持“强推”评级公司积极变革始于16 年，激励方面，17 年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；16-20 年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化同时成本控制得当。我们维持2021-23 年每股收益预测为2.66、2.93 元、3.23 元，对应21/22 年PE 分别4.4/4.0倍，20A 股息率达6.2%，维持目标价21.50 元，维持“强推”评级。

　　保利地产(600048)：上半年盈利平稳略增 销售稳增、拿地积极

　　类别：公司 机构：中国国际金融股份有限公司 研究员：张宇/王璞/孙静曦 日期：2021-07-19

　　预测1H21归母净利润同比增长1.72%

　　保利地产发布2021年半年度业绩快报，预计2021年上半年营业收入同比增长22%至901亿元，归母净利润同比增长2%至103亿元。

　　二季度结算提速，利润率同比下行。公司2020年部分受疫情影响未及交付的项目于上半年陆续结算，带动1H21营收同比增超两成，对应2Q21营收同比增长30%至499亿元；1H21营业利润同比增长8.7%至189亿元（2021同比增长10.5%），公司1H21营业利润率较1H20下降2.6ppt至21.0%，归母净利润率较1H20下降2.3ppt至11.4%，其中2Q21营业利润率和归母净利润率分别同比下降3.8ppt 和3.5ppt，环比上行1.3ppt和2.0ppto我们预计公司后续结算利润率仍将承压，全年结算毛利率料下降3ppt左右。

　　关注要点

　　上半年销售量价稳健增长，全年销售额有望实现高个位数同比增长。2021年上半年公司实现签约金额2852亿元，同比增长27%，实现签约面积1671万平方米，同比增长12%，对应销售均价17064元/平方米，同比增长13%。

　　公司上半年新推货值2600亿元，叠加年初滚存货值合计约4500亿元，对应去化率63%。我们预计公司下半年将新推出货值3000-3200亿元，全年有望实现销售额5300-5500亿元，对应同比增速5%-10%。

　　全年料延续积极补地态势。公司上半年新增土储面积同比增长68%至1651万平方米，为当期销售面积的99%；新增土储总成本963亿元，同比增长17%，对应拿地强度34%（2020年47%），对应权益比例71%（2020年65%）；楼面均价5833元/平方米，同比下降30%，为同期销售均价的34%。上半年公司新增土储中一二线城市占比57%，长三角京津冀/大湾区占比分别21%/15%/9%，取地金额TOP3城市为北京、重庆和佛山。公司上半年在贷款集中度管理和土地集中供应等政策的影响下整体延续了较积极的补地态度，我们预计公司全年仍将延续等量或略增量拓展的拿地策略。

　　财务端优势料维持。上半年公司发行了6笔公司债和2笔中票合计融资125亿元，加权票面利率仅3.6%，融资端优势凸显。1Q21末，公司净负债率69.9%，剔除预收款后的资产负债率68.8%，现金短债比2.4倍；我们认为公司中报财务指标仍将维持“绿档"。

　　估值与建议

　　考虑到公司全年结算利润率可能低于预期，我们下调2021/2022年盈利预测5%/5%至2.52/2.77元/股。当前股价交易于4.7/4.3倍2021/2022年PE，维持跑赢行业评级，下调目标价5%至15.15元（主要因公司结算进度和利润率低于预期），对应6.0/5.5倍2021/2022年目标PE和28%的上行空间。

　　风险

　　主要布局城市调控政策超预期转紧；结算进度和利润率不及预期。